Valoración de inmuebles por su coste de construcción

Creo que el dato más importante que habría que considerar para valorar un inmueble es su coste de construcción, y sin embargo es algo que prácticamente no se tiene en cuenta.

Lo habitual es “valorar” las viviendas según el esfuerzo requerido para comprarlas en relación al sueldo, según los precios pasados, según el coste de las hipotecas, comparando con el precio (no valor) de otros inmuebles similares a la venta, etc.

Todos estos parámetros pueden ser una ayuda, pero en mi opinión la base debería ser el coste de construcción y todo lo demás debería utilizarse únicamente para hacer matizaciones a la valoración (no precio) calculada a partir del coste de construcción.

Los coches, los muebles, los electrodomésticos, etc. se valoran en base al coste de fabricación. Después se hacen pequeños ajustes según la situación del mercado y la evolución de los sueldos, el coste de los préstamos, etc. Pero no se valora un coche o un mueble basándose únicamente en los sueldos de los posibles compradores.

Tiene cierta utilidad conocer que el esfuerzo para comprar un piso haya caído a niveles del año X, pero ¿cómo sabemos si en el año X ese esfuerzo era justo, demasiado alto, demasiado bajo, etc.?.

Valorar una cosa en relación a otra similar tiene su utilidad pero no puede ser el único dato para tomar una decisión. Realmente este sistema no consiste en “valorar” esa cosa, sino en “calcular su precio objetivo de venta” en las condiciones actuales de mercado, independientemente de que su valor sea superior o inferior a los precios que haya en el mercado en ese momento. Por ejemplo, durante la burbuja de internet se hacían “valoraciones” del tipo “Terra está barata porque la valoración de Yahoo según el ratio Y es superior”. Quizá era verdad, pero la realidad demostró que Terra, Yahoo y todas las demás empresas de internet estaban caras y no había ninguna realmente barata. No estaban valorando Terra, sino calculando su precio objetivo de venta en aquella situación puntual en relación al precio de mercado que tenía en ese momento Yahoo.

En mi opinión con las viviendas sucede algo similar. La base para todos los estudios y predicciones sobre el mercado inmobiliario debería ser el coste de construcción, y sin embargo es algo que no se nombra prácticamente en ningún sitio.

Partiendo de esta base se pueden hacer las matizaciones que se quieran, pero ignorando este dato creo que cualquier análisis esta cojo.